原標(biāo)題：雅生活服務(wù)：2019年利潤(rùn)增長(zhǎng)不低于45％，股東半年內(nèi)減持1億股套現(xiàn) 來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)

雅生活服務(wù)于2020年2月11日盤(pán)后公告了正面盈利預(yù)告，預(yù)計(jì)2019年度未經(jīng)審核年內(nèi)利潤(rùn)總額及未經(jīng)審核歸母凈利潤(rùn)將分別同比增長(zhǎng)不低于50%及45%。

對(duì)于增長(zhǎng)的原因，公司表示主要由于在管面積的增加、多元化增值服務(wù)產(chǎn)生的收入上升以及管理費(fèi)用的有效控制。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年底至2019年中期，雅生活服務(wù)的在管總建筑面積從78.34百萬(wàn)平方米上升至211.2百萬(wàn)平方米。公司在管總建筑面積的增長(zhǎng)很大程度上來(lái)自于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司以及收并購(gòu)，其中可能也蘊(yùn)含著關(guān)聯(lián)交易、商譽(yù)等風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)績(jī)預(yù)告披露后的第一個(gè)交易日，雅生活服務(wù)的股價(jià)上漲1.93%。2020年截至2月13日，在新冠疫情的不利影響下，公司股價(jià)也已累計(jì)逆勢(shì)上漲超三成。

物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)逾五成營(yíng)收

雅生活服務(wù)是一家物業(yè)管理服務(wù)提供商，于2018年從雅居樂(lè)集團(tuán)分拆上市，主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及外延增值服務(wù)（包括案場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)和其他外延增值服務(wù)）三大塊。

2019年中期財(cái)報(bào)顯示，雅生活服務(wù)來(lái)自于物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及外延增值服務(wù)的營(yíng)收分別為12.27億元、2.06億元以及8.08億元，分別占同期總營(yíng)收的54.8%、9.2%以及36.0%。

由此可見(jiàn)，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比超過(guò)五成，是公司最主要的收入來(lái)源。

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)包括安保、清潔、綠化、園藝以及維修保養(yǎng)等，其增長(zhǎng)主要來(lái)自于在管面積的增加以及管理費(fèi)用的上升。過(guò)去幾年，由于在管面積的持續(xù)增加，雅生活服務(wù)的營(yíng)收利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)股價(jià)上漲。

公告數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務(wù)的合約總建筑面積由2017年底126.1百萬(wàn)平方米上升至2019年中期324.6百萬(wàn)平方米，同期的在管合約總建筑面積由78.34百萬(wàn)平方米上升至211.2百萬(wàn)平方米，兩者的增幅均超過(guò)1.5倍。

伴隨著在管合約總建筑面積的增加，雅生活服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入由2017年中期6.92億元上升至2019年中期22.41億元，同期的歸母凈利潤(rùn)則由1.12億元上升至5.41億元，復(fù)合增速分別達(dá)到了79.96%以及119.78%。

與此同時(shí)，雅生活服務(wù)的股價(jià)在2019年上漲161.05%。2020年截至當(dāng)前，公司股價(jià)也已累計(jì)上漲超三成。

在管面積增長(zhǎng)重要來(lái)源：承接股東管理面積

雅生活服務(wù)在管面積的增長(zhǎng)主要通過(guò)三種方式：承接兩大股東（雅居樂(lè)集團(tuán)、綠地控股）的管理面積、拓展第三方以及收并購(gòu)。

2017年6月，雅生活服務(wù)收購(gòu)了綠地物業(yè)；2017年8月，綠地控股通過(guò)注資人民幣10億元持有公司20%的股本權(quán)益，從而成為公司戰(zhàn)略股東。

截至2019年6月30日，雅生活服務(wù)來(lái)自于雅居樂(lè)集團(tuán)、綠地控股的在管總建筑面積分別為50.5百萬(wàn)平方米以及7.8百萬(wàn)平方米，累計(jì)占公司在管總建筑面積的27.6%。

相比2018年年底，公司來(lái)自于雅居樂(lè)集團(tuán)的在管總建筑面積占比呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，由34.9%減少至23.9%，主要原因?yàn)閬?lái)自于第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的在管總建筑面積占比顯著提升。

由于承接兩大股東管理面積可能構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，投資者需要關(guān)注定價(jià)等方面的合理性。

收并購(gòu)的雙刃劍

在管面積增長(zhǎng)的另一重要來(lái)源則是收并購(gòu)。

翻查雅生活服務(wù)2018年上市以來(lái)的公告發(fā)現(xiàn)，公司至少已累計(jì)耗資超20億元人民幣（不包括對(duì)新中民物業(yè)的可變對(duì)價(jià)收購(gòu)）用以收購(gòu)其他物業(yè)管理公司。

值得一提的是，在2019年9月和12月最新公告的兩項(xiàng)收購(gòu)中，公司分別以固定對(duì)價(jià)15.6億元收購(gòu)中民物業(yè)60%股權(quán)以及以可變對(duì)價(jià)收購(gòu)新中民物業(yè)60%股權(quán)。截至2018年底，中民物業(yè)集團(tuán)和新中民物業(yè)集團(tuán)的下屬控股物業(yè)公司管理面積合計(jì)約1.9億平方米，參股物業(yè)公司合計(jì)管理面積約1億平方米。

收購(gòu)?fù)瓿珊螅派罴瘓F(tuán)整體在管面積（包括參股公司的在管面積）將一舉突破5億平方米，在管項(xiàng)目突破3000個(gè)。

頻繁的對(duì)外收購(gòu)使得雅生活服務(wù)能夠在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)在管面積和財(cái)務(wù)指標(biāo)的增長(zhǎng)，但也因此帶來(lái)了商譽(yù)增加、管理難度攀升等風(fēng)險(xiǎn)。

截至2019年6月30日，公司的商譽(yù)金額達(dá)到約13.62億元。如果未來(lái)收購(gòu)標(biāo)的業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，可能會(huì)出現(xiàn)商譽(yù)減值，進(jìn)而拖累雅生活服務(wù)同期利潤(rùn)增長(zhǎng)的情況。

公司最終能否很好的“消化”收購(gòu)標(biāo)的，可能仍需等待時(shí)間的檢驗(yàn)。

重要股東接連減持

另外一點(diǎn)需要注意的是，2019年10月以來(lái)雅生活服務(wù)的兩大主要股東之一綠地金融連續(xù)兩次減持5000萬(wàn)股，減持平均價(jià)格分別為21.18港元以及30.20港元。

兩次減持完成后，綠地金融通過(guò)其全資附屬公司于1億股雅生活服務(wù)非上市股份中擁有權(quán)益，占后者已發(fā)行股本總數(shù)約7.5%。

雅生活服務(wù)在減持公告中表示“出售事項(xiàng)主要基于綠地金融的持續(xù)資金需要，不影響綠地金融的控股公司綠地控股與公司的戰(zhàn)略合作”。

但是，股價(jià)大漲后重要股東接連減持，仍然是一個(gè)值得重視的信號(hào)。（CJT）