雖然說現(xiàn)階段的樓市整體處于一個(gè)相對穩(wěn)定狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大起大落，但很多人擔(dān)心，隨著時(shí)間的推移，決定房地產(chǎn)走勢的各項(xiàng)因素都在發(fā)生變化，顯然，未來房產(chǎn)價(jià)值變化也不能按照過去或者現(xiàn)在思維方式來判斷。

本文以價(jià)值100萬的房產(chǎn)為例說明，說實(shí)在的，現(xiàn)在100萬的資金，在小城市也就勉強(qiáng)能全款一套普通的商品房，而在大城市，基本上也就夠一套首付款的錢，然后還著月供，所以，有調(diào)查顯示，我們家庭80%的財(cái)富都在房產(chǎn)上。不少人關(guān)心的是，這樣大一筆財(cái)富，10年后可能值多少錢呢？先不妨來聽聽一些專家對未來房價(jià)和房地產(chǎn)的看法。

一直以看多房產(chǎn)觀點(diǎn)為主的北師大金融研究中心鐘偉主任曾公開表示，他對房價(jià)必漲的觀念徹底扭轉(zhuǎn)，而且還勸大家在大多數(shù)時(shí)候別買房。跟他觀點(diǎn)類似的還有馬云，雖然不是房地產(chǎn)界人士，但由于他在商業(yè)上的巨大成功，還是有很多人在意他的觀點(diǎn)，他說得很明白，過去建議員工買房，但現(xiàn)在建議年輕人應(yīng)該租房。從他們的觀點(diǎn)可以看出一個(gè)中心思想，說到底，就是認(rèn)為現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)很高了，買房不劃算，而且還面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)。

不過，也有堅(jiān)定看多樓市的專家，比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩，早在2013年就提出了北京房價(jià)25年后漲到80W、全國房價(jià)達(dá)到9W的言論，當(dāng)然，他的話不僅遭到很多網(wǎng)友狂轟亂炸，還引來人民日報(bào)的尖銳批評(píng)，認(rèn)為這就是一個(gè)笑話。愛較真的董教授隨后還回復(fù)了這個(gè)批評(píng)，他解釋道，他的說法是有數(shù)據(jù)依據(jù)和理論支撐，比如支撐未來房價(jià)繼續(xù)上漲的因素包括城市化、家庭裂變、貨幣因素等等。

當(dāng)然，還有理性一些的專家，比如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)，提出了3個(gè)“20%”理論。什么意思呢？他早在2020年6月就表示，熱點(diǎn)城市的房價(jià)會(huì)反彈，基于經(jīng)濟(jì)不能出問題的“底線思維”，在未來10年，只有20%的城市有買房價(jià)值，即使在大城市，也只有20%的樓盤值得買，還有一個(gè)20%值得是指開發(fā)商，只有這少部分開發(fā)商才能生存下去，其他的都將消失。說到底，未來房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)分化，一漲俱漲的時(shí)代已經(jīng)過去了。

顯然，每一個(gè)專家都有自己的立場和支撐的理論，如果請他們在一起辯論，多半是誰也說服不了誰，這些大咖級(jí)人物的思維可不是一般人能比的。此外，有懂行人結(jié)合當(dāng)下及未來房地產(chǎn)面臨的情況做了一番分析，看看有道理沒？

總體看來，房地產(chǎn)，甚至房價(jià)走勢，一定跟我們的人口、貨幣和調(diào)控政策緊密關(guān)聯(lián)，這是“硬性”因素，客觀存在，要弄清未來的趨勢，需要從這三個(gè)方面著手，那么，未來可能出現(xiàn)哪些變化呢？不妨簡單看看。

就人口來講，“7普”人口數(shù)據(jù)出來后，雖然出生人口增速有所下滑，但總?cè)丝谌匀焕^續(xù)增長，所以，即便未來增速進(jìn)一步下降，但對未來10年的住房需求影響變化不會(huì)太大，而且家庭小型化還會(huì)進(jìn)一步刺激一部分住房需求釋放，但到2030年后，這個(gè)就不好說了，具體還要看未來10年的人口政策。

貨幣方面，從過去20多年看，貨幣供應(yīng)M2與經(jīng)濟(jì)增速保持了高度的一致，即，經(jīng)濟(jì)增速越高，貨幣增速也高。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，分了兩個(gè)階段，2016年以前均是兩位數(shù)以上增速，從2017年開始就進(jìn)入到個(gè)位數(shù)增速，只是因?yàn)槿ツ甑奶厥馇闆r才重回兩位數(shù)增速，其實(shí)，到2021年后，M2增速已經(jīng)回到了個(gè)位數(shù)增速，一切又回歸正常。不難發(fā)現(xiàn)，未來只要不出現(xiàn)特殊情況，隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，M2增速還會(huì)繼續(xù)下降，說白了，錢的貶值速度也隨之放緩。

在政策方面，眼下的樓市調(diào)控主要是行政方面的，比如房貸利率、限購、限價(jià)等措施，但這個(gè)是現(xiàn)階段保持市場平穩(wěn)的權(quán)宜之計(jì)，最終還是要由長效機(jī)制來替代，其實(shí)這就是房產(chǎn)稅，甚至空置稅。前幾天，國家四部門釋放出關(guān)于房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)信號(hào)，無疑又將房產(chǎn)稅工作向前推進(jìn)了一步，由此看來，房產(chǎn)稅遲早要出來，而且進(jìn)度在加快，現(xiàn)在不少業(yè)內(nèi)專家有一個(gè)共識(shí)是，房產(chǎn)稅最先可能在樓市熱點(diǎn)城市率先推行。

其實(shí)，即便是人口和貨幣因素不能確定，房產(chǎn)稅才是未來的抑制房價(jià)上漲的“利器”，從征收房產(chǎn)稅的國家來看，炒房現(xiàn)象雖然不能說完全杜絕，但從人均住房套數(shù)來看，國際家庭戶均住房套數(shù)為1.1套，我們有1.5套，說明的炒房現(xiàn)象比較普遍，假如房產(chǎn)稅開征，住房持有成本明顯增加，如按美國1%-3%的稅率征收，100萬的房產(chǎn)1年就要繳稅1-3萬，租金都未必能彌補(bǔ)這個(gè)持有成本，勢必會(huì)讓這些持有多套房的家庭釋放出大量房源來，從這個(gè)角度而言，只要房產(chǎn)稅一征，即使房價(jià)跌不了多少，但大漲的可能性基本不存在了。

當(dāng)然，這僅是從大方向上分析，具體到各個(gè)城市又不一樣，所以，要說出100萬房產(chǎn)具體值多少錢不太現(xiàn)實(shí)，需要結(jié)合區(qū)域、城市和地段，才能最終判斷出的它的價(jià)值大概如何，梳理出來，不外乎兩條。

優(yōu)質(zhì)城市群核心地段的房產(chǎn)價(jià)值仍然會(huì)長期堅(jiān)挺

從現(xiàn)在發(fā)展趨勢看，長三角、大灣區(qū)、京津冀等城市群是我國最頂級(jí)的城市群，聚集了最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、科研、教育、醫(yī)療和文化等資源，吸引力最強(qiáng)，人才不斷聚集，即使人口出生率走低，但還是可以吸引其他地方的人口，一句話，這里地方大多以社會(huì)精英為主，購買力強(qiáng)，住房市場需求堅(jiān)挺，特別是核心地段的房子，不用擔(dān)心它會(huì)貶值。

城市外圍、人口凈流出的城市房產(chǎn)，除了剛需自住，沒有什么保值價(jià)值

房子最終是用來居住的，沒有人口的地方，注定一地雞毛，此前說的乳山、鶴崗等地方，無一例外都是人口凈流出城市，隨著房子不斷建設(shè)，空置房越來越多，當(dāng)市場供過于求后，房產(chǎn)的價(jià)值就越來越低。從過往來看，主要以資源枯竭型城市和老工業(yè)轉(zhuǎn)型不暢的城市為主。還有一種情況，即便是在大城市，那些遠(yuǎn)郊、外圍區(qū)域房子，由于一座城市主要資源不會(huì)投放到這里，更多的就業(yè)人口不可能導(dǎo)入，沒有人口支撐的區(qū)域自然也不可能有什么價(jià)值。

不過話說回來，無論在哪里，自住買房都無可厚非，這是剛性需求，但如果還希望房產(chǎn)財(cái)富保值增值，這就是另外一回事了，一方面要降低自己的預(yù)期，畢竟房地產(chǎn)最好的時(shí)代已經(jīng)過去了，另一方面還要從城市、地段上做功課，因?yàn)橘I房只賺不賠的時(shí)代同樣也離我們遠(yuǎn)去了。

作者：縱橫論市