缺錢是個普遍現(xiàn)象，但有人特別缺。

最近幾個月，恒大的事情不少，傳言更是一波接一波，商票逾期、樓盤不能貸款、15號破產(chǎn)重組……

到如今，這些傳言基本沒有變成現(xiàn)實，有的官方出面辟謠、有的日期一到自動失效。

但這并不代表恒大一臉無辜，商票沒有按時還、財富項目逾期兌現(xiàn)、足球隊尋求托管、又一次以房抵債2.46億等，這些都是客觀事實，恒大也對外承認：“遇到前所未有的困難”。

另一條消息，不僅困難，而且是信心上的困難。劉鑾雄減持套現(xiàn)1.16億港元，要知道劉鑾雄和恒大的關(guān)系，不僅僅是投資人。

恒大以地產(chǎn)起家，后又涉足多項產(chǎn)業(yè)，但房子是其核心，也是外界最關(guān)注的話題。由此，恒大已經(jīng)走到今天的局面，我們要如何看待它的房子呢？

搞錢變難，商票頻繁出問題

要說缺錢，不僅是恒大的問題，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，目前房企資金普遍緊張，只是程度不同而已。

以往人們印象中財大氣粗的開發(fā)商們，為什么會缺錢呢？

原因比較復雜，但主要和兩點有關(guān)，一方面是房企的擴張思路，另一方面是房企的融資。

外表略顯土豪的房企，真實的凈利潤并不高，以前王健林王總吐槽過，認為房地產(chǎn)毛利率大概在20%—25%。王總話音剛落，一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企平均凈利潤是11.6%。

凈利潤不高，把規(guī)模搞大也能賺錢，房企就是這么做的。

于是，房企依賴借錢擴大規(guī)模，以此增加自己的利潤，我們也看到前幾年各大房企攤子鋪得很大，大部分人老家的城市都有恒大或者碧桂園蓋的房子。

想讓這種辦法持續(xù)下去，有一個基礎性條件，就是賺錢速度一直上升。

但，房地產(chǎn)歸根到底是一門生意，不一定永遠賺錢，比如地價高了、建材貴了、工人工資高了等等，這些都會影響凈利潤的上升，一旦上升達不到預期，房企的利潤變薄，用來還利息以后，可以說是所剩無幾。

如果一兩家房企還貸出現(xiàn)問題，屬于個案并不要緊，但大部分房企還貸慢騰騰就引發(fā)擔憂，因此要把房企的負債降下來，把這種擔憂減少。

于是，監(jiān)管房企的融資，故事要從“三道紅線”說起。

2020年8月，監(jiān)管部門對重點房企按照“紅、橙、黃、綠”四擋管理，劃定了三道紅線，具體的標準是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

如果一家房企全中，那么其有息負債的規(guī)模不能增加，也就是說貸款基本不用想了，融資更難。

和預想的一樣，恒大全中，三道紅線全飄紅，這對繼續(xù)融資極其不利。這就是今年上半年，恒大一直強調(diào)6月底至少一條紅線變綠的原因。

貸款以外，房企融資還有一條重要的路子：商票。具體來說，商票這種東西，附帶著買家的信用，先拿到貨物，然后在一定的期限內(nèi)再打款，對于房企來說，商票很靈活很好用，基本就是無息貸款。

然而，今年以來，恒大及其子公司商票逾期的消息不斷爆出。6月7日，恒大還專門發(fā)出聲明：“針對我司個別項目公司存在極少量商票未及時兌付的情況，集團高度重視并安排兌付”。

當月的29日，一家恒大常年合作的涂料公司三棵樹發(fā)出公告，聲稱自己手中恒大的逾期票據(jù)為5137.06萬元。無疑，這則公告，實錘了恒大商票逾期，當時被外界稱為“公開討債”。

第二天，三棵樹表示，持有的恒大商票已經(jīng)兌付完成。

或許是受到三棵樹的啟發(fā)，隨后的幾天內(nèi)，利歐股份、壘知集團、淮北礦業(yè)都發(fā)出公告稱恒大方面拖欠了款項。

至于恒大目前到底欠下多少商票，外界不得而知。

但，今年6月30日，根據(jù)媒體的報道，監(jiān)管部門已經(jīng)把“三道紅線”范圍內(nèi)房企的商票納入到監(jiān)控中。這也被外界解讀為房企融資更難，由此恒大要去哪兒搞錢呢？

打折賣房，購房者注意風險

融資受限，房企想要搞錢，通常還有兩條重要的通道：一是賣房；二是賣資產(chǎn)。

事實上，恒大也是如此做的，為了回籠資金、降低負債，便開啟了斷臂求生之路，變賣自己的資產(chǎn)。根據(jù)媒體的報道，今年8月31日恒大發(fā)布2021年中期業(yè)績公告，已經(jīng)出售資產(chǎn)以及股權(quán)價值大約400億。

進入到9月份，恒大依然在賣出，10號以前，根據(jù)媒體的報道，已經(jīng)賣掉3家公司的股權(quán)。

其他的旗下部分資產(chǎn)，也在考慮出售，8月10日發(fā)出公告表示，正在接洽幾家投資者，探討出售旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于恒大汽車、恒大物業(yè)的部分資產(chǎn)。

此后的博鰲房地產(chǎn)論壇上，碧桂園服務的李長江透露：此前跟恒大物業(yè)接觸過，但是現(xiàn)在沒有接觸。

這也從側(cè)面說明，恒大對于出售資產(chǎn)持開放態(tài)度，希望通過此舉回流一部分資金，以緩解目前的壓力。

除了賣資產(chǎn)，就是賣房子，畢竟賣房是本業(yè)，屬于輕車熟路。但是，賣房不難，難的是快速賣房，尤其是在現(xiàn)有的樓市背景之下。顯然，恒大也意識到這個問題，發(fā)布的一則公告中就稱：預計9月份物業(yè)合約銷售額會繼續(xù)往下掉。

難賣歸難賣，但恒大依賴銷售回款的力度一直很大，不時地打折賣房，還有全員銷售，足以說明恒大賣房的急迫與努力。

往年，恒大多次七折賣房，尤其是遇到傳統(tǒng)銷售黃金期，但這種賣房的套路越來越不奏效，人們發(fā)現(xiàn)全是套路，大多數(shù)是先漲價再降價。

但今年上半年，恒大的降價賣房貨真價實，6到7折全款賣房，傳出的具體操作方法是先全款，然后返還30%的購房款，但網(wǎng)簽備案要延后。面對如此優(yōu)惠，購房者以及市場一時有點看不懂。

不過通過福建莆田的一個樓盤，人們發(fā)現(xiàn)事情并不簡單。

這個項目名叫莆田恒大悅府，當?shù)胤抗芫值臄?shù)據(jù)顯示，二期的一種戶型申報的預售價是每平7742元，恒大的廣告則顯示，此戶型每平3731元。結(jié)結(jié)實實打了一個五折，但實際操作中呢？

隨后有網(wǎng)友爆料，有的比這個還低，但不能網(wǎng)簽、合同被收走、只有一張收據(jù)。這對購房人的影響不是一星半點，因為公開資料顯示，此項目的9號樓已被開發(fā)商抵押。

恒大竟然出售抵押房，此類房子存在未知的風險。一方面，潛在的風險很大，可能出現(xiàn)無法網(wǎng)簽、沒有物業(yè)，甚至爛尾；另一方面，如果后續(xù)沒有解壓，辦理網(wǎng)簽，這套五折的商品房和購房者沒有半毛錢關(guān)系，情況再糟糕一些，如果開發(fā)商破產(chǎn)，房子屬于貸款方的，而購房者可能房錢兩空。

通俗點說，相當于一房兩賣，一邊抵押給銀行拿貸款、一邊賣給購房者拿房款。這種情況，開發(fā)商和購房者綁定，如果開發(fā)商順利交房，非常圓滿，另一種情況非常可怕。

不僅莆田的這個樓盤，網(wǎng)絡上經(jīng)常可以看到各種投訴，因為是抵押房，有的沒法按揭貸款、有的沒有備案。

當然，已經(jīng)購買恒大的房子，此刻已經(jīng)是一套二手房，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在你手中，怎么處理由你說了算，想賣掉的話，可以來反手猴直賣網(wǎng)掛牌。

希望還在，債務的處理方法

我們都知道，一位作家曾經(jīng)說過：“生活，不像我們想象得那么好，也不像我們想象得那么糟”。

很多事情都是如此，包括這次恒大的風雨飄搖。如果我們仔細梳理就會發(fā)現(xiàn)，恒大的問題似乎只是困難，還沒有到外界傳言的境地。

根據(jù)公開資料顯示，恒大現(xiàn)在賬面資金是1616.27億元，其中750億左右受限，也就是說大約870億可以動。還有，現(xiàn)在已經(jīng)完工的物業(yè)是1445億元左右，賣房子沒有回的款是大約1759億元。

而恒大一年內(nèi)到期的有息負債是2400.49億元。把上面三項加起來，還掉這部分錢可以說是毫無壓力，還多出不少。

恒大還有4568億元的土地儲備，退一萬步講，就算賣地，也依然有很大的空間。

眾所周知，9月14日，恒大聘請了華利安諾基、鐘港資本兩家債務管理專家公司，這兩家公司名聲在外，非常地專業(yè)。他們的主要職責可以劃分為兩項，一項是債務展期方案、一項是債務重組方案，分別對應的效果是拉長還款時間、借新款還舊債。

相信人們都希望恒大度過難關(guān)，就像其公告中所說，全力以赴。

打開恒大的官網(wǎng)，首頁上寫著一行醒目的字“恒大集團連續(xù)6年入選世界500強，2021榮登第122位。”