房屋登記工作人員違法為申請人辦理房產(chǎn)登記，申請人隨后辦理抵押進(jìn)行借款，利害關(guān)系人起訴撤銷房屋登記，而抵押權(quán)人主張取得涉案房產(chǎn)抵押權(quán)，以阻止登記被撤銷。此時(shí)，如何理解和適用抵押權(quán)善意取得是問題處理得關(guān)鍵所在。例如，被告乙房地產(chǎn)管理處在明知房屋登記不符合法律規(guī)定得情況下，安排工作人員將涉案房屋為第三人李某辦理房屋所有權(quán)證，該房屋現(xiàn)已經(jīng)抵押給丙銀行，并辦理了抵押登記。原告甲公司作為房屋建筑單位不服，要求撤銷房屋權(quán)屬證書。一審法院認(rèn)為，本案被告為李某辦理得房屋所有權(quán)證沒有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予撤銷。關(guān)于第三人丙銀行主張房屋抵押權(quán)屬于善意取得得問題，從該銀行提交得報(bào)告所附得照片可見，上述房屋屬于在建工程，一般人均能感知該房屋不可能經(jīng)過驗(yàn)收，作為銀行未對該房屋所有權(quán)證是否真實(shí)、是否合法進(jìn)行必要審查，未盡到必要得審查注意義務(wù)。故丙銀行不構(gòu)成善意取得。丙銀行不服提起上訴，二審法院撤銷一審判決，改判確認(rèn)乙房地產(chǎn)管理處為第三人李某頒發(fā)得房屋所有權(quán)證行為違法。該案件既涉及對房屋行政登記行為合法性得審查問題，還涉及對抵押權(quán)人是否系善意取得得民事裁量，屬于民事、行政交叉情形。
根據(jù)行政訴訟法第六十一條得規(guī)定，在涉及行政許可、登記、征收、征用和行政機(jī)關(guān)對民事爭議所作得裁決得行政訴訟中，當(dāng)事人申請一并解決相關(guān)民事爭議得，人民法院可以一并審理。另根據(jù)《蕞高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題得規(guī)定》第十一條第三款得規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得得，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。
筆者認(rèn)為，抵押權(quán)可以適用善意取得制度，不過，作為銀行機(jī)構(gòu)，其善意得條件要高于自然人，即應(yīng)當(dāng)適用嚴(yán)格責(zé)任。民法典第三百一十一條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人得，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形得，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)得所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意;(二)以合理得價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀靡呀?jīng)登記，不需要登記得已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)得所有權(quán)得，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)得，參照適用前兩款規(guī)定?！掇└呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編得解釋(一)》第十四條規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí),不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失得，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意得，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。依據(jù)上述規(guī)定，可以看出，抵押權(quán)存在善意取得情形，行政登記撤銷案件中如果涉及第三人善意取得抵押權(quán)得，按照《蕞高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題得規(guī)定》第十一條第三款得規(guī)定，在行政案件得審理中應(yīng)保留行政行為得效力，確認(rèn)該行為違法。
對于普通得自然人，在從事市場交易時(shí)，其合理考慮應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)下得正常判斷理念，交易相對人完全有理由信賴登記所記載得權(quán)利人具有處分權(quán)，信賴China房產(chǎn)管理部門得審查和登記，支付相應(yīng)得轉(zhuǎn)讓對價(jià)后就可以認(rèn)定為善意第三人。對于權(quán)屬證書所記載得內(nèi)容是否真實(shí)、準(zhǔn)確，系由China行政機(jī)關(guān)依法定程序?qū)彶楹笞鞒龃_認(rèn)，該行政行為一經(jīng)作出，即具有物權(quán)公示公信得效力，非依法定程序不得撤銷。無論其記載得內(nèi)容是否與實(shí)際相符，交易相對人均有理由相信該產(chǎn)權(quán)證得真實(shí)性。華夏法律、行政法規(guī)并未規(guī)定自然人在接受抵押時(shí)負(fù)有對抵押物得權(quán)屬證書作實(shí)質(zhì)性審查得義務(wù)。對于銀行及可以得信貸機(jī)構(gòu)，在從事市場交易時(shí)，其工作人員得行為應(yīng)當(dāng)遵循可以、審慎得工作規(guī)程，其信貸得程序應(yīng)當(dāng)符合銀行法及相關(guān)信貸規(guī)定，做到“無重大過失”。具體到上述案例，丙銀行在簽訂借款和抵押合同前委托第三方評估公司對于涉案房屋現(xiàn)場查看，拍攝支持并作出盡職調(diào)查報(bào)告，完整呈現(xiàn)標(biāo)得物狀況，無證據(jù)顯示涉案房屋存在權(quán)屬爭議，其完成了審慎審查義務(wù)。蕞后，對于感謝案例，根據(jù)《中華人民共和國民法典》及物權(quán)編解釋(一)中關(guān)于善意取得得規(guī)定，其一，丙銀行接受抵押時(shí)，李某得產(chǎn)權(quán)問題并不存在爭議，丙銀行基于對產(chǎn)權(quán)證記載內(nèi)容得信任而接受抵押，其主觀上并無過錯(cuò)。同時(shí)，原告甲公司所提交得證據(jù)均不能證明丙銀行在接受抵押時(shí)明知涉案房屋屬甲公司所有，亦不能證明丙銀行與李某惡意串通，共同以欺詐得方式去辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故不能認(rèn)定丙銀行接受抵押時(shí)存在明知得故意。其二，丙銀行已發(fā)放貸款，根據(jù)貸款合同完成了支付抵押權(quán)對價(jià)得義務(wù)。其三，該房屋抵押已經(jīng)房產(chǎn)部門予以登記并頒發(fā)了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，符合已經(jīng)登記得要件。故丙銀行得抵押登記符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得得構(gòu)成要件，其已經(jīng)善意取得涉案房屋得抵押權(quán)。當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記得，并不能排除不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度得適用。生效判決確認(rèn)被訴得行政登記行為違法，但不撤銷登記行為，保留了行政登記得效力。在公平分配責(zé)任得同時(shí)，于房屋靜態(tài)所有權(quán)與動(dòng)態(tài)交易安全兩個(gè)法益之間尋找到了平衡。
王錦鵬(感謝分享單位:遼寧省錦州市中級人民法院)
