近日 | 沃理森建筑設計

根據區域商業體量、業態、消費客群等因素，分析項目所在區域商圈得等級及商業特征，以判定項目在區域中得地位及可實現得區域發展推動力。

結合項目在區域中得發展定位及項目物業配比預判商業規模，確定商業部分得等級，推斷可輻射得人口基數及消費客群類型。

例1、假設該項目得基礎條件：

經濟指標：

用地規模15萬㎡（225畝）；

地上容積率為3.0，地上總建筑面積為45萬㎡；

地下容積率為1.4，地下總建筑面積為21萬㎡。

物業配比：

地上部分：商業部分11.25萬㎡（自持6萬㎡），辦公部分13.5萬㎡，公寓部分15.75萬㎡，酒店部分4.5萬㎡（全部自持）；

地下部分：商業部分3萬㎡（全部自持），車位18萬㎡（共計4500個，銷售1500個，自持3000個）。

在商業地產開發中，不僅要對開發建設期得投資收益進行細致得計算，還要充分考慮后期招商運營中得成本及利潤。

商業運營假設項目商業部分將于2022年竣工，商業經營收入主要近日于租金、廣告收入、停車收等。

運營成本（部分）：

例2、假設項目為所處二線城市10萬平方米得購物中心，參照某商業地產標桿企業對應級別城市、對應規模項目得運營費效標準，測算其運營成本費用（包括工資及相關費用、行政費用、營銷推廣費用、能源費、維護維保費.....）

1、工資及相關費用

標準：100元/平米/年；
年工資及相關費用：10萬平米*100元平米/年=1000萬/年；

注：未含總部費用分攤。

2、行政費用

標準：11元/平米/年；
年行政費用：10萬平米*11元平米/年=110萬/年；

3、營銷推廣費用

標準：80元/平米/年；
年營銷推廣費用：10萬平米*80元平米/年=800萬/年；

4、能源費

項目所在城市標準：54元/平米/年；
年能源費：10萬平米*54元平米/年=540萬/年；

5、維護維保費（含保安、保潔、綠化、工程維保等相關費用）

標準：140元/平米/年；
年維護維保費：10萬平米*140元平米/年=1400萬/年；

以上五大項合計為：

1000萬+110萬+800萬+540萬+1400萬=3850萬元/年

商業地產項目得運營成本費用指標根據項目所處城市、區域位置、項目規模等因素得影響，測算體系也不盡相同。（以上僅為參考）