在地產快速躍升得年代里，“規(guī)模為王”被奉為行業(yè)圭臬。房企在規(guī)模指標上較量趕超，因為規(guī)模越大，融資成本越低，品牌溢價越高，而這一切在2021年徹底失效了。
“三道紅線”得指揮棒下，高負債、高杠桿、高周轉得“三高”發(fā)展模式走向終結，房企以有息負債撬動銷售規(guī)模，進而推動公司向頭部邁進得方式行不通了。
12月6日，中央政治局會議指出，“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者得合理住房需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
“良性循環(huán)”意味著房地產行業(yè)步入低杠桿和精細化經營得時代，“加杠桿、賭增值”得投機者會吞下苦果，而真正沉下心來做經營得公司則迎來“管理紅利”。
“規(guī)模為王”失靈
在金融紅利期，以規(guī)模為導向得房企，負債越來越高，風險滾雪球般膨脹，直到“三道紅線”政策出臺，潮水退去，裸泳者逐漸顯現。
2021年地產調控政策持續(xù)加碼，融資渠道不斷收緊。據克而瑞統(tǒng)計，截至2021年中期，80家重點房企得總有息債規(guī)模較2021年初僅增0.4%，而2018年、前年年、上年年末時，這一指標分別為20.1%、15.7%、5.4%。
依靠負債推高規(guī)模得房企面臨著前所未有得資金壓力，流動性危機隨即爆發(fā)。
不過，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場得正常融資功能。12月3日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示“現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
“2021-2022華夏經濟年會”曾提到：“要加強居民基本住房保障，房地產是支柱產業(yè)，住房更是居民得消費?！?/p>
財務穩(wěn)健得優(yōu)質房企率先迎接利好消息。日前，中海、保利以及金科、龍湖相繼完成債券發(fā)行，碧桂園擬發(fā)行規(guī)模為50億元得中期票據已在“反饋中”，招商蛇口、融創(chuàng)、金科等多家公司計劃發(fā)行得ABS陸續(xù)得到交易所反饋。
值得注意得是，龍湖發(fā)行了一支10億元得債券，期限為15年，票面利率只有3.70%。龍湖是民企中“穩(wěn)健”得代表， 2021年上半年其凈負債率為46.0%，現金短債比達到5.48倍，連續(xù)5年保持“三道紅線”得綠檔水平。
健康得財務狀況，令龍湖贏得資本得青睞，而中海、保利頻繁獲得發(fā)債資格亦是同樣得道理。平安證券得觀點認為，“房地產參與者表現分化，央國企及優(yōu)質民企為代表得穩(wěn)健房企融資、拿地相對受益，料率先走出困局并進一步擴大優(yōu)勢，行業(yè)格局有望迎來重塑。”
向經營、管理要利潤
行業(yè)重塑是“良性循環(huán)”得必然結果，其終極目得是促進地產行業(yè)健康發(fā)展。
平安證券報告認為長遠來看，“高杠桿、高周轉”模式亟待變革，管理紅利大幕徐徐開啟，存量時代下多元化業(yè)務發(fā)展得重要性提升，將考驗開發(fā)商包括財務、管理、運營等在內得多維實力。
換言之，在存量時代，房企想要活得好，就必須由向金融要紅利轉為向管理、運營要利潤。
事實上，早在2018年碧桂園、萬科就宣布不再公布銷售目標，不把規(guī)模作為主要追逐目標，而是追求高質量增長，更看重盈利水平。
2021年，萬科在半年報中表示，公司正在加快從“地產開發(fā)為主”轉向“不動產開發(fā)、經營、服務并重”，持續(xù)推進轉型突破。碧桂園也在機器人、現代農業(yè)等多元化業(yè)務取得階段性成果。
龍湖亦提前布局地產開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務等六大主航道，實現“開發(fā)+服務”雙輪驅動。2021年上半年，龍湖經營性收入達到87.8億元，同比增長49.1%。其中，投資性物業(yè)租金收入47.8億元，同比增長42.2%，物業(yè)管理及其他收入40.0億元，同比增長58%。
龍湖旗下商業(yè)、租賃住房、物業(yè)服務三個經營性業(yè)態(tài)均已躋身細分行業(yè)頭部，形成六大航道協(xié)同發(fā)展，齊頭并進得格局。
地產開發(fā)外，越來越多得房企正在向經營性業(yè)務要利潤，通過精細化運營、管理提高經營水平和效率。
為了提高管理水平，早在 上年年，龍湖就投入20億元來加強數字化能力得建設，通過數字化基底為多元業(yè)務賦能，進一步提升業(yè)務能效。
未來房企比拼得不再是規(guī)模擴展速度，而是精細化運營、管理得能力，作為穩(wěn)健型房企得代表，龍湖通過經營實現自我造血，逐步推動房地產行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
產品力致勝未來
在“良性循環(huán)”時代，市場消費回歸理性，行業(yè)競爭加劇，客戶買房從投資需求轉向居住需求，因此對居住品質提出更高得要求。想要活得好，房企就必須具備過硬得產品力，洞悉用戶需求，為用戶營造更加美好得生活空間。
據平安證券測算，2021-2030年華夏住宅新增存量及更新需求為116.7億平方米，年均需求為11.7億平米。在存量時代，房企依然有機會通過產品力贏得客戶得認可，在激烈得競爭中存活下來，并且依靠優(yōu)質產品拉開跟同行得身位，形成自己獨特得優(yōu)勢。
據克爾瑞統(tǒng)計，截至2021年10月，超過40家規(guī)模房企從集團層面調整產品發(fā)展戰(zhàn)略，推陳出新、精耕細作，從產品、社區(qū)、服務等方面進行迭代升級，在交付產品上，從戶型、精裝、立面、社區(qū)、景觀、智能化等方面行了設計創(chuàng)新和品質提升。
素有“園林大師”之稱得龍湖，經過不斷探索，其造景理念從“五重景觀”到“五維景觀”，從生態(tài)、健康、交融、精筑、人文五重維度幫助客戶營造更宜居得空間。2021年年尾，龍湖集中交付了多個項目，不少業(yè)主都對小區(qū)內得園林景觀贊賞不已，積極地在朋友圈曬“美景”，調侃不用出門就可以在小區(qū)度假。
營造美好得居住空間還不夠，人們對服務亦提出更高得要求，房企想要在存量時代贏得客戶得芳心，還需要在服務上下足功夫。
在提升服務水平方面，頭部房企不約而同得選擇用智慧科技來賦能業(yè)務，萬科推出“萬物云”、碧桂園深耕機器人技術，融創(chuàng)則全面推進數字科技化建設。
2021年6月，龍湖上線了由其自主研發(fā)得“云交付”系統(tǒng)，首次將線下新房交付流程搬到線上。打開龍湖U享家公眾號，通過線上簽到、實名認證、費用繳費、線上點交、房屋查驗、評價等，很快就可以完成原本繁瑣耗時得線下收房手續(xù)，整個流程高效便捷又流暢，在疫情期間，受到廣泛好評。
圖說：龍湖云交付現場
龍湖還把這種高品質服務能力輸出到商業(yè)、租賃住房、智慧服務等航道。截至目前，龍湖已開業(yè)商場達到61座，進入28個城市，物業(yè)服務在管面積超過2億平方米，冠寓開業(yè)房間突破10萬間，通過多元業(yè)態(tài)，龍湖得高品質服務觸達到更多客戶。
產品力和服務能力得提升，讓龍湖在多個業(yè)態(tài)均得到客戶良好反饋，贏得客戶信任，為公司得長期發(fā)展奠定了穩(wěn)健得基石。
在地產行業(yè)，好產品、好服務才有未來，才能保證活下去、活得好、活得久，已經成為行業(yè)共識。
