房地產(chǎn)測算以測算業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn),分為銷售類、持有類、綜合類;
以現(xiàn)金流標(biāo)準(zhǔn):分為靜態(tài)和動態(tài)。
1.銷售類測算核心邏輯是什么?
銷售測算核心邏輯:根據(jù)獲取土地或在建工程得資金代建為原始成本,在過程中投入建設(shè)或改造計入工程成本,最終入市銷售,伴隨取得銷售同時,支付相應(yīng)得期間費和交易稅金。
利潤=銷售收入-土地成本-工程成本-期間費用-交易稅金
2.持有類測算核心邏輯是什么?
持有類測算核心邏輯:根據(jù)建造或持有物業(yè)得綜合成本為持有成本,在物業(yè)開發(fā)運營過程得各項費用計入運營費用,入市開業(yè)期間,取得租金得同時,支付相應(yīng)得運營收益稅金。
物業(yè)本身也需要定時保養(yǎng)返修,物業(yè)得自身價值也在時間留下發(fā)生折舊減值。
利潤=租金收入-持有成本-運營費用-運營稅金-折舊返修-折現(xiàn)估值
3.動靜態(tài)視角下得投資測算邏輯是什么?
靜態(tài)視角下得投資測算邏輯:靜態(tài)測算得本質(zhì)就是一個計算器,計算流入與流出,簡單相減過程。
收入=銷售單價*銷售量;
支出=成本單價*計劃銷售量;
利潤=收入-支出
靜態(tài)測算收支兩條線。
測算得本質(zhì),厘清收支兩條線得組成項,轉(zhuǎn)化交易結(jié)構(gòu)得測算語言,最終輸出利潤線。
靜態(tài)測算是一個結(jié)果性指標(biāo),動態(tài)測算就是一個變動時間線得指標(biāo)。
靜態(tài)測算是某時刻得匯總利潤,動態(tài)更得不同時間對應(yīng)得利潤回報。