相比新城控股，華夏幸福是不是弱爆了？
馬上就要過(guò)年了，這也是力場(chǎng)君年前的最后一篇文章，然后也就該歇啦，不過(guò)年后也策劃了幾篇自認(rèn)為寫的還不錯(cuò)的內(nèi)容，也請(qǐng)大家繼續(xù)支持力場(chǎng)君！在此也向各位拜個(gè)年，并祝大家庚子年萬(wàn)事順?biāo)欤￠e話就這一句，還是接著聊公司。
力場(chǎng)君（微信公號(hào)“基本面力場(chǎng)”）把新城控股和華夏幸福放在一起，做對(duì)比分析，是覺(jué)得這兩家公司有很多共同點(diǎn)：目前總市值都在8百多億、相差無(wú)幾；經(jīng)營(yíng)模式也各有特色，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)拉動(dòng)，一個(gè)是綜合消費(fèi)廣場(chǎng)拉動(dòng)，背后都指向借助這些模式低價(jià)拿地；兩家公司此前也都經(jīng)歷過(guò)各自不同的危機(jī)，一個(gè)是陷入債務(wù)危機(jī)、不得不投靠了平安集團(tuán)，另一個(gè)則是董事長(zhǎng)個(gè)人問(wèn)題、現(xiàn)在還在里面呢。
這兩個(gè)案例對(duì)比起來(lái)，是不是很有點(diǎn)意思？雖然兩家公司總市值差不多，但是力場(chǎng)君認(rèn)為，這兩個(gè)公司的數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻有很大差別，指向經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力也有很大差別，那么誰(shuí)是低估、誰(shuí)又被高估，投資者心理應(yīng)當(dāng)有桿秤。真實(shí)價(jià)值，就是那定盤的星。
第1維度：規(guī)模、業(yè)績(jī)與成長(zhǎng)
到現(xiàn)在，新城控股和華夏幸福都已經(jīng)發(fā)布了《2019年12月份及第四季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)》，規(guī)模、業(yè)績(jī)與成長(zhǎng)性可以直接類比。
1、從規(guī)模來(lái)看，新城控股累計(jì)銷售面積約2432萬(wàn)平方米，華夏幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽約銷售面積1183.36萬(wàn)平米，不到前者的一半；
2、從業(yè)績(jī)來(lái)看，新城控股累計(jì)合同銷售金額約2708.01億元，華夏幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽約銷售額1027.94億元，不到前者的40%；
3、從成長(zhǎng)性來(lái)看，新城控股合同銷售金額同比增長(zhǎng)22.48%、銷售面積同比增長(zhǎng)34.21%，華夏幸福開(kāi)發(fā)簽約銷售面積同比-21.23%、簽約銷售額同比-20.42%，一增一減。
力場(chǎng)君特別提示大家注意一下兩家公司，在各自特殊領(lǐng)域的收入增長(zhǎng)。新城控股披露的吾悅廣場(chǎng)出租率最低的是新建吾悅廣場(chǎng)，但也高達(dá)91.15%，吾悅廣場(chǎng)總計(jì)359萬(wàn)平米收獲了41.08億元的租金收入，較2018年的22.13億元將近翻了一番。
而華夏幸福就顯得弱了很多，2019年全年產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入額僅同比增長(zhǎng)了22.85%，特別是在“大本營(yíng)”固安，“華夏幸福（固安）產(chǎn)業(yè)港投資有限公司”的出租率只有67.07%，而且以出租率已經(jīng)達(dá)到100%的固安幸福基業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)有限公司的數(shù)據(jù)來(lái)看，19.64萬(wàn)平米的可出租面積，僅換來(lái)了4195.04萬(wàn)元的租金收入，創(chuàng)收能力是很低下的。
第2維度：長(zhǎng)期業(yè)績(jī)表現(xiàn)
企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，最終一定要能夠落實(shí)到好的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上。力場(chǎng)君在上周五發(fā)布的《東阿阿膠：會(huì)不會(huì)出現(xiàn)全年虧損？》文章中，就強(qiáng)調(diào)過(guò)：有一個(gè)好的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，說(shuō)的屁都是對(duì)的；沒(méi)有好的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，說(shuō)的再對(duì)，也只是個(gè)屁。
沒(méi)想到，還真被力場(chǎng)君說(shuō)中了，東阿阿膠在周日就發(fā)了預(yù)虧公告。當(dāng)然，這純屬意外，預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)這個(gè)坑，力場(chǎng)君可不敢跳！
從過(guò)去5年（2014年到2018年）的數(shù)據(jù)來(lái)看，華夏幸福的營(yíng)收高速增長(zhǎng)，與新城控股拉開(kāi)的差距越來(lái)越大，在2014年時(shí)，華夏幸福的營(yíng)收還是新城控股的1.3倍左右，2018年的差距就已經(jīng)拉大到了1.6倍左右。
但與此同時(shí)，華夏幸福增收不增利的表現(xiàn)也挺明顯，2014年華夏幸福的歸母凈利潤(rùn)還是新城控股的3倍以上，但是2018年較新城控股僅高出了10%左右，兩家公司幾乎沒(méi)有多大的差距了。
第3維度：拿地成本
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，拿地成本很重要、很重要，但是這個(gè)對(duì)比起來(lái)難度很大，標(biāo)準(zhǔn)模型應(yīng)當(dāng)是同期、同地域的拿地成本比較，但是這個(gè)模型太理想化了，兩家公司哪那么好就在同期爭(zhēng)搶同一地域的土地呢？所以，力場(chǎng)君也就是簡(jiǎn)單比一比，供大家參考；有不當(dāng)或有失偏頗之處，也希望大家予以指正。
以武漢地區(qū)為例，華夏幸福在2019年12月拿下了湖北省武漢市新洲區(qū)的一處地塊，面積44,247.13平米、金額2.62億元，折合每平米5917.89元；與之相比，早先時(shí)候的2017年，新城控股也曾拿到過(guò)武漢市江夏區(qū)的地塊，面積51104平方米，金額11750萬(wàn)元，折合每平米僅為2299.23元，僅相當(dāng)于華夏幸福后期拿地成本的一半以下。
當(dāng)然，還是那句話，上述兩地區(qū)域地塊，距離武漢市中心距離差不多，但購(gòu)買時(shí)期相差了2年，直接對(duì)比有失偏頗。但是客觀來(lái)看，在2017年到2019年這兩年，相近區(qū)域地塊價(jià)格是否能翻一番？對(duì)此力場(chǎng)君（微信公號(hào)“基本面力場(chǎng)”）是持保留態(tài)度的。
第4維度：融資成本
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資堪稱命脈，一方面是能不能順利融到錢，另一方面就是融資成本的高或低。無(wú)論是新城控股還是華夏幸福，都算是頭部的房地產(chǎn)企業(yè)，不至于融不到錢；那么兩家公司比拼的就是融資成本。
從資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)來(lái)看，截止到2019年3季度末，新城控股負(fù)債總額3986.23億元、華夏幸福3782.78億元，相差不大；在剔除預(yù)收款項(xiàng)之后的總負(fù)債，新城控股為1896.68億元、華夏幸福為2432.59億元；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率，新城控股為41.78%，華夏幸福為54.62%。
這些數(shù)據(jù)指向：華夏幸福的真實(shí)負(fù)債額，比新城控股多出了四分之一以上，負(fù)債率也更高、債務(wù)壓力更大。
再來(lái)看融資成本，從支付利息金額來(lái)看，現(xiàn)金流量表的“分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金”科目在2019年前3季度金額，新城控股為75.71億元、華夏幸福為134.59億元，其中新城控股現(xiàn)金分紅33.68億元、華夏幸福為36.03億元，對(duì)應(yīng)著新城控股實(shí)際支付利息42億元左右、而華夏幸福則高達(dá)近100億元。
力場(chǎng)君前文提到，華夏幸福真實(shí)負(fù)債比新城控股多了四分之一以上、將近30%，但付出的利息金額卻是新城控股的2.5倍，孰高孰低立見(jiàn)高下。在2019年前3季度計(jì)入到費(fèi)用中的利息支出，新城控股為6.55億元，華夏幸福則高達(dá)12.6億元，約是新城控股的2倍。
從最近一次海外融資成本的維度，華夏幸福難得地小勝一局。
華夏幸福最近一次海外融資是今年1月15日披露完成境外發(fā)行12億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券。其中包含3年期的5億美元高級(jí)無(wú)抵押定息債券，票面利率為6.90%。與之相比，新城控股最近一次海外融資是2019年12月17日披露完成2年期3.5億美元的無(wú)抵押固定利率債券，票面利率則為7.5%，較華夏幸福更高。
結(jié)論
上面的數(shù)據(jù)就是這樣，力場(chǎng)君（微信公號(hào)“基本面力場(chǎng)”）總結(jié)起來(lái)是以下幾點(diǎn)：
1、長(zhǎng)期來(lái)看，華夏幸福的創(chuàng)收能力增長(zhǎng)較新城控股快，但盈利能力趨弱，與新城控股已幾無(wú)差別；也即，新城控股的盈利增長(zhǎng)更快。
2、最近一年，無(wú)論是簽約銷售面積還是簽約銷售金額，新城控股都吊打華夏幸福。
3、華夏幸福在拿地成本方面，較新城控股并無(wú)優(yōu)勢(shì)。
4、綜合負(fù)債成本，新城控股也甩開(kāi)了華夏幸福幾條街。
5、華夏幸福園區(qū)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的直接收益，目前遠(yuǎn)低于新城控股的綜合消費(fèi)廣場(chǎng)帶來(lái)的直接收益。
數(shù)據(jù)就擺在這里，對(duì)于新城控股和華夏幸福這兩個(gè)總市值大體一致的公司，孰優(yōu)孰劣、孰高孰低？回到本文的標(biāo)題：相比新城控股，華夏幸福是不是弱爆了？
責(zé)任編輯：陳悠然 SF104
