光明地產(chǎn)負(fù)重奔跑：業(yè)績(jī)或降6成 ，財(cái)務(wù)壓力亟待改善

一邊是存貨壓在手里不能及時(shí)變現(xiàn)，另一邊加大土地儲(chǔ)備，光明地產(chǎn)無疑背著“包袱”在奔跑。

就在昨日，公司發(fā)行20億元中期票據(jù)獲準(zhǔn)。雖然在短期內(nèi)可為公司解圍，但這終究不是長(zhǎng)久之計(jì)。

對(duì)于公司來說，眼下重要的工作是加快周轉(zhuǎn)，將手中存貨及時(shí)變現(xiàn)。

2018年業(yè)績(jī)陡降的趨勢(shì)仍在延續(xù)，公司預(yù)計(jì)2019年歸母凈利潤(rùn)同比下降4至6成。

業(yè)績(jī)兩連降

2月11日，光明地產(chǎn)（600708.SH）披露，其全資子公司農(nóng)工商（集團(tuán)）有限公司與柳州金卓柳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、佛山高明區(qū)美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，簽署柳州同鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資協(xié)議，共同投資開發(fā)廣西柳州市P（2019）32號(hào)地塊，該地塊土地出讓金3.98億元。農(nóng)工商集團(tuán)、柳州金卓柳、佛山美的按照各自出資，分別持有項(xiàng)目33%、33%和34%股份。后二者系金科股份（000656.SZ）、美的置業(yè)（03990.HK）旗下公司。

公司大本營(yíng)在上海，一直精耕重點(diǎn)一線城市，沒想到對(duì)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也有興趣。

公司回應(yīng)稱，這是加大對(duì)全國(guó)重點(diǎn)準(zhǔn)入城市的土地儲(chǔ)備力度，符合公司戰(zhàn)略發(fā)展布局與整體經(jīng)營(yíng)需要。

光明地產(chǎn)是光明食品集團(tuán)旗下4大上市企業(yè)之一，另外一個(gè)赫赫有名的兄弟企業(yè)即是光明乳業(yè)（600597.SH）。

2015年底，光明食品集團(tuán)參與海博股份重組，將旗下農(nóng)工商地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司100%股權(quán)和上海農(nóng)房25%股權(quán)置入，公司名稱更名為光明地產(chǎn)。

在此之后，光明地產(chǎn)駛上一條發(fā)展的“高速路”，公司業(yè)績(jī)開始大幅攀升。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2017年分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)分別為10.11億元、19.46億元，同比分別增長(zhǎng)98.15%和92.55%。

重組完成后，公司即著手加大土地儲(chǔ)備。2017年至2019年前三季度，公司分別新增土地儲(chǔ)備94.25萬(wàn)平方米、144.25萬(wàn)平方米和166.94萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)78.67%、53.34%和107.8%。其中，2019年第三季度，公司新增土儲(chǔ)44.03萬(wàn)平方米，同比新增高達(dá)938.4%。

開發(fā)銷售速度跟不上拿地速度，以及限購(gòu)政策影響，2018年，公司開始走下坡路，當(dāng)年，營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)204.94億元和14.18億元，同比分別減少1.53%和27.17%。

這一下降趨勢(shì)在2019年延續(xù)，當(dāng)年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)分別為85.23億元和5.73億元，同比分別減少9.33%和43.34%。

公司預(yù)計(jì)，2019年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約為4.89億元至7.70億元， 同比減少45.70%至65.51%。

公司解釋，主要受到市場(chǎng)環(huán)境影響、銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、公司開發(fā)投資周期以及開拓新市場(chǎng)、培育新業(yè)態(tài)等因素影響。

債務(wù)壓頂

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，光明地產(chǎn)的銷售規(guī)模增速已逐年放緩，特別是最近兩年的增長(zhǎng)已呈個(gè)位數(shù)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額189.3億元、236.5億元、244.6億元和266.38億元，同比增速分別為49.41%、24.93%、3.42%和8.91%。

銷售增速放緩直接導(dǎo)致公司的存貨升高：從2016年的368.39億元增至2019年三季度末的581.17億元。

2016年至2018年，公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，這一數(shù)字升至2282.67天。

房地產(chǎn)企業(yè)的存貨大部分是房子和土地等，變現(xiàn)周期拉長(zhǎng)，直接導(dǎo)致公司債務(wù)規(guī)模陡升。

斑馬消費(fèi)注意到，公司債務(wù)壓力最大的一年是2018年，當(dāng)年，公司短期借款和長(zhǎng)期借款分別為131.18億元和182.14億元，同比分別增長(zhǎng)51.19%和108.41%，公司資產(chǎn)負(fù)債率升至79.21%。2018年，公司總負(fù)債達(dá)到613.1億元，同比增長(zhǎng)41.66%。

到了2019年，公司債務(wù)壓力仍在加大，截至2019年9月末，公司短期債務(wù)合計(jì)143.52億元，當(dāng)期貨幣資金81.06億元，在手資金尚難覆蓋。截止三季度末，公司總負(fù)債規(guī)模升至682.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率升至82.32%。

公司不得不四處找錢，就在2月12日，公司披露，向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過20億元中期票據(jù)，已獲交易商協(xié)會(huì)同意。

數(shù)據(jù)顯示，從2016年至2017年，公司相繼發(fā)行20億、15億元中期票據(jù)，2018年完成兩期合計(jì)12.5億元中期票據(jù)。