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金融民工說按揭_什么時候提前還款最合適?

放大字體  縮小字體 發布日期:2021-09-07 16:19:56    作者:企資小編    瀏覽次數:49
導讀

近期學會了一個新名詞--“新窮人”,意思是大多出生于80、90年代,接受過高等教育的人,他們外表光鮮,拿著還算不錯的薪水,追逐中產的品味和生活方式,但每月薪水還按揭房貸、交小孩培訓費、日常節衣縮食,雖然工作

近期學會了一個新名詞--“新窮人”,意思是大多出生于80、90年代,接受過高等教育的人,他們外表光鮮,拿著還算不錯的薪水,追逐中產的品味和生活方式,但每月薪水還按揭房貸、交小孩培訓費、日常節衣縮食,雖然工作了好幾年,但幾乎沒有積蓄可言。你說窮吧,還有班上和工資拿,你說富吧,口袋沒有幾分錢。話說小主應該就是這種人吧,拿著民工的工資,操心著大家的房事。

1.前10年的利息支出超過一半。買一套房子,當一輩子房奴?別危言聳聽!在中國,不管你是按揭20年還是30年,真正有壓力的還款期只有10年!那些盡量拉長供樓期的人是聰明的,但遺憾的是,很多人都會選擇提前還款,他們被表面上多付的“利息支出”嚇壞了。

舉個栗子:小王在廣州買了一套房,銀行按揭100萬元,貸30年,利率是5.5%,他有兩種還款方式選擇—等額本金和等額本息,具體什么是等額本息和等額本金,相信買過房的吃瓜群眾都懂,這里不再詳細解釋。

(1)在等額本息的還款方式下,小王30年累計需要支付利息104.40萬元,略高于本金貸款100萬元,且在任一時間節點累計支付已支付的利息數都高于已支付本金數。

在前17.5年,其每月還款額中利息支付金額數都超過本金,可以說是前面17.5年主要以償還利息為主。

從其累計支付利息情況來看,小王前5年累計已支付利息占到了其30年總利息數的25%,其前10年累計已付利息占比達到近50%,也就是說小王在前面1/3的時間償還了將近一半的利息,而其本金償還比例則是17.5%,不到20%。

(2)同樣在等額本金的還款方式下,小王30年累計需要支付利息82.73萬元,約貸款本金的8成左右,較等額本息方式少了差不多兩成的利息。

與等額本息不同,由于等額本金一直保持等比例的方式勻速償還本金,從第12年開始每月還款額中本金數開始超過利息出,也就是說其主要以償還利息為主的期限較等額本息要少5.5年。

同樣從其累計支付利息情況來看,小王前5年累計已支付利息占到了其30年總利息數的30%,其前10年累計已付利息占比超過55%,因為是等額本金方式,其前10年累計償還本金比例則是1/3。

因此,不管是選擇等額本息還是等額本金方式,房奴小王在貸款前10年都在默默的搬磚為銀行貢獻利息收入,一半的房貸利息收入都來源于小王前面10年的辛勤搬磚。如果小王結婚有小孩的話,他不光是要還貸、還要養娃養老婆。

2.房貸的還款壓力在前10年。一方面,房奴小王剛開始貸款買房時正是工作不久收入不高的時候,可能每月房貸還款額占到了其收入的一半,若考慮稅后到手收入的話,則比例可能更高,60%-70%,隨著能力的提升,職務的上升,10年后小王職級提升4-6級完全是可能的,收入也完全有可能是剛買房是2-3倍,這是小王每月房貸還款比也就只有20%-30%左右,若小王期間還找了另外一個白富美,則其當時認為亞歷山大的月供房貸,這是也就不值一提了,十分之一支付都不到,當然前提是小王自身要上進,不能等著單位被動給他漲薪。

另一方面,考慮通貨膨脹、貨幣貶值等因素,正如前面一篇文章講過,100元人民幣的購買力,10年之后就只剩下35元,那么10年之后你每月實際還款金額,只相當于按揭時候的三分之一。

3.什么時候提前還款最合適。正如前面分析所述,如果小王是個富二代、拆二代,突然來了一筆意外之財,或者買彩票中了500萬獎,又或者職務快速提拔,兩年一提拔,工資三年翻一倍,又或者找到了一個白富美女友,正如前面分析所述,那么小王應該在貸款的前10年提前還款,如果資金更寬松的話,前5年提前還款更好。如果貸款已經供了超過10年,其實這時貸款的利息已經還了一半,剩余20年的時間才只需還另外一半利息,而這時你還使用著銀行超80%的貸款本金。可以說如果你貸款前10年沒有選擇提前還款,從最大化節省利息的角度,你后面20年任何時間提前還款都不能算是最優選擇。

(以上僅為個人觀點,文中小王為虛構。)

 
(文/企資小編)
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